מגחמות הועדות המקומיות

לא אחת טועות הועדות המקומיות לחשוב כי סמכויותיהן עולות על אלו המוקנות להן מכח החוק, ודוחות בהחלטותיהן בקשות להיתרי בניה התואמות את התכניות התקפות. החלטות אלה מבוטלות לא אחת על-ידי ועדות הערר המחוזיות לתכנון ולבניה, אשר חזרו וקבעו בהחלטותיהן כי פגיעה באפשרות לבנות על פי הוראות התכנית התקפה מהווה פגיעה בזכות הקניין.
אין להכנע לגחמות הועדות המקומיות, הלוקות לא אחת בהערכת יתר של סמכויותיהן. הדרך לועדת
הערר קצרה וישרה, ולא אחת תביא לשינוי החלטת הועדה המקומית. קרא עוד:


נגרר רכב הוא "בניין" ומחוייב בהיתר בניה

האם נגרר רכב, עליו מוצבים מיכל דלק ומשאבת דלק, נחשב ל"בניין"? בית המשפט קבע שכן, והורה על הוצאת צו הריסה כנגד הבניין (?) האמור.
מהו בניין? אילו מתקנים נחשבים כ"בניין", אשר הקמתם/הצבתם מחויבת בהוצאת היתר בניה? סוגייה זו נדונה לא אחת בפסיקה, ומתקנים שונים, אשר אף אם לא חוברו חיבור של קבע לקרקע, נקבעו כעונים על הגדרת "בניין", אשר הצבתו על הקרקע מחויבת בקבלת היתר בניה מאת הועדה המקומית לתכנון ולבניה, על כל הדרישות המתחייבות מכך. קרא עוד:​


פרגולה ללא היתר בנייה

"האם באמת אני יכול עכשיו לבנות פרגולה בלי לבקש היתר בניה?"
כן. ככל הנראה, החל מיום 1.8.2014 ניתן יהיה להקים פרגולה בלא לקבל היתר בניה מאת הועדה המקומית לתכנון ולבניה!
התרת בניית פרגולה ללא היתר אינה מתירה לבנות איזו פרגולה שרוצים, היכן שרוצים, ומאילו חומרים שרוצים.
מחובתו של בונה הפרגולה לוודא את התאמת מבנה הפרגולה (לדוגמה, מרווחי משטח ההצללה), מיקומה (קווי הבניין) והחומרים מהם היא בנוייה (חומרים קלים בלבד) תואמים להוראות הקבועות בחוק התכנון והבניה ובתקנות, לתכניות התקפות באותו מקום ולהנחיות המרחביות של הועדה המקומית.
קרא עוד:



האם תוגבל זכות העיון בתיק בניין ובהיתר הבנייה?

השכן בונה ונראה לכם כי הבנייה מתקרבת מדי אל ביתכם? אתם מבקשים לקנות בית ורוצים לבדוק שאין בו בניה ללא היתר? האם ניתן היתר לפתיחת גן הילדים בדירת הגן של הבניין בו אתם גרים?
המענה לשאלות אלה מצוי בתיק הבניין שבמשרדי הועדה המקומית בתחומה בנוי הבניין, ובמרבית הועדות המקומיות בארץ קיימת כיום גישה חופשית אל המידע המצוי בתיקי הבניין, לרבות גישה להיתר הבניה של הבניין.
החלטתו של בית המשפט המחוזי לפיה לצורך העיון בתיק הבניין נדרשת פנייה לפי חוק חופש המידע הטילה צל כבד ובלבול באשר לאופן העיון בהיתרי הבנייה ובתיקי הבניין.
האומנם תוגבל זכות העיון החופשית במידע שחיוני כי יהיה נגיש לכל? קרא עוד:


פיצוי "השכן הסובל" בגין בניה ושימוש חורג ללא היתר

השכן פתח בביתו גן ילדים בלא שקיבל היתר לשימוש חורג מאת הועדה המקומית ופעילות הגן גורמת לך לאי נוחות ולהפרעה להנאה מביתך ומהשימוש הסביר בו? השכן מבצע בניה בלא היתר המכערת את הבית והסביבה וגורמת לך לעוגמת נפש ? 

תביעה לבית המשפט כנגד השכן המטריד עשויה לזכות את "השכן הסובל" בפיצויים כספיים בגין אי הנוחות הנגרמת לו כתוצאה מהבניה או השימוש הלא חוקיים, ומההפרעה לשימוש הסביר בביתו, לרבות אי נוחות הנגרמת ממטרדי רעש ותנועה, מהפגיעה אסטטית בחזות הבניין, הפגיעה בפרטיות, באווירת המקום ועוד. זאת, נוסף על סמכותו של בית המשפט להורות על הריסת הבניה הבלתי חוקית והפסקת השימוש ללא היתר. קרא עוד:


משרד השיכון יסייע במימון פרוייקטים בהתאם לתמ"א 38 בשכונות שיקום

משרד הבינוי והשיכון פרסם את הקריטריונים לקבלת מענקים ממשלתיים לפרויקטים של חיזוק מבנים במסגרת תמ"א 38 בשכונות שיקום ברחבי הארץ. הציפייה היא כי התמיכה הציבורית תביא לתוספת של אלפי יחידות דיור ברחבי הארץ ולהרחבתן וחיזוקן של אלפי דירות נוספות.

התקווה כי כניסתו של משרד הבינוי והשיכון כשחקן משמעותי בתחום תביא לתנופה בהיקף הפרוייקטים המבוצעים בהתאם לתמא, לפריסה ארצית ולמימוש התמ"א באזורים בהם טרם בוצעו פרוייקטים מכוחה, יחדשו פניהן של שכונות רבות ויביאו לתוספת של אלפי יחידות דיור חדשות. קרא עוד: 


קנס בגובה כפל שווי הבניה - גם בבנייה למגורים עצמיים

​הרשעה בגין בניה ללא היתר, גם כאשר מדובר בבנייה לצורך מגורים פרטיים עצמיים, לרבות הרחבתו של בית מגורים קיים, עלולה להביא לחיוב בקנס בגובה כפל שווי המבנה הבלתי חוקי.

על בניית תוספת של 60 מ"ר בקומת הגג של בית מגורים בשכונת רמת ישראל בתל-אביב הטיל בית המשפט קנס בגובה 480,000 ₪! בית המשפט העליון קבע כי אף ששיעור הקנס הוא על הצד הגבוה, אין בכך חריגה ממדיניות ענישה ראויה (רע"פ 1704/14 דוד סדן נ' עיריית תל אביב, מיום 13.4.14). קרא עוד:


מוסד תכנון אינו רשאי לקבוע זהות המשתמש בקרקע

בית המשפט דחה עתירת הועדה המקומית לתכנון ולבניה עכו אשר ביקשה לקבוע כי  מבקש היתר לבניית בית חולים סיעודי גריאטרי צריך להיות גוף הפועל שלא למטרת רווח (מלכ"ר).

נקבע כי למוסד התכנון אין סמכות לבחון את זהותו של בעל הזכויות המבקש לאשר תכנית או לקבל היתר בניה, ולהגביל את השימוש במקרקעין על פי זהותו של בעל הזכויות בהם.
תכניות מתאר מגדירות את סוג השימוש במקרקעין ולא את המשתמש. תכניות מתאר אינן עוסקות בזהותם של מי שיעשו שימוש במקרקעין, כל עוד השימוש תואם את התכנית התקפה. קרא עוד:


סמכויותיהן החדשות של כלל הועדות המקומיות

תיקון 101 לחוק מגדיר 4 סוגים שונים של ועדות מקומיות, כאשר לכל סוג של ועדה נקבעו סמכויות שונות, ההולכות וגדלות בהתאם לרמתה המקצועית של הועדה ולכלים המצויים בידיה.
1. " רגילה" - הורחבו והוגדרו מחדש סמכויותיהן של כלל הועדות המקומיות במדינה.
2. " עצמאית" - בעלת סמכות לאשר שינוי של תכניות שאושרו ע"י הועדה המחוזית.
3. " עצמאית מיוחדת" - מוסמכת לאשר תכניות במתחמי פינוי-בינוי והתחדשות עירונית.
4. " עצמאית עם תכנית כוללנית" - מוסמכת לאשר תכניות התואמות את התכנית הכוללנית.
הרחבת סמכויותיה של ועדה מקומית "רגילה".

12 סמכויותיה הקיימות של הועדה המקומית ה"רגילה" הובהרו ו/או הורחבו, ולהן נוספו 8 סמכויות חדשות.
סמכויותיהן החדשות והמורחבות של הועדות המקומיות ה"רגילות" תקפות לכלל הועדות המקומיות במדינה. 
המשכו של מאמר זה מפרט ומרחיב בעניין סמכויותיהן המורחבות והחדשות של כלל הועדות המקומיות. קרא עוד:


הרפורמה ברישוי הבניה - 3 מסלולי הרישוי ופטור מהיתר

שינוי משמעותי בתחום רישוי הבניה הינו מעיקריה של הרפורמה, אשר מטרתה המוצהרת הינה לשפר, לייעל ולקצר את הליכי הרישוי.
נקבעו 3 מסלולי רישוי, הקצובים במועדים: 
רישוי מלא - מתן תשובה לבקשה בתוך 90 ימים.
רישוי מקוצר - חובת רשות הרישוי לתת תשובה לבקשה בתוך 45 ימים.
פטור מהיתר - מתן פטור מהיתר לסוגי בניינים, עבודות ושימושים הפשוטים מבחינה הנדסית, ואשר בנייתם אינה מהווה הפרעה למרחב הציבורי.
התיקון לחוק ביחס למסלול הרישוי המלא ומסלול הרישוי המקוצר ייכנס לתוקף ביום 1.1.16.

המסלול של "פטור מהיתר" הינו החלק היחיד של התיקון לפרק הרישוי אשר נכנס לתוקף ביום 1.8.14, לאחר ששר הפנים התקין תקנות הקובעות את סוגי המבנים והעבודות הפטורים מהיתר, ואת הדרישות הכרוכות למימושה של אותה בניה.
המשכו של מאמר זה מפרט את סוגי הבניינים והעבודות הפטורים מהיתר בניה.  קרא עוד​:



מוסדות התכנון מעודדים בניה לפי תמ"א 38 ומקלים בפרשנות הוראותיה


ועדות הערר מעודדות בניה לפי תמ"א 38. במקרים שונים בוחרות ועדות הערר בפרשנות מקלה להוראותיה של התמ"א במטרה לאפשר את הבניה לפיה.
בהחלטות שונות אשר התקבלו לאחרונה בועדות הערר צפה ועולה מדיניותן לעודד מימוש בפועל של בניה מכוחה של התמ"א. ועדות הערר בחרו לתת פרשנות מרחיבה ומקלה להוראות שונות של התמ"א באופן אשר יאפשר הוצאת היתרי בניה להרחבה וחיזוק של בניינים מכוחה.
על אף הוראה בתמ"א 38 לפיה אינה חלה על בניין המיועד להריסה, בחרה ועדת הערר בירושלים בפרשנות מצמצמת להוראות התמ"א וקבעה כי יש לתת היתר בניה מכוחה אף לבניין המיועד לפי תכנית תקפה להריסה.
אף שתמ"א 38 מחייבת הרחבת דירות קיימות רק באגף שלם, בחרה ועדת הערר בתל אביב בפרשנות מרחיבה לפיה במקרים מסוימים הועדה המקומית יכולה לאשר בניית "מעטפת" של שלד ההרחבה לדירה אשר אינה מעוניינת בהרחבה. קרא עוד​:


העברת הדיון בבקשה להיתר לועדת הערר

הועדה המקומית משהה החלטה בבקשה להיתר בניה? אפשר, ואפילו רצוי, להעביר את הדיון וההחלטה בבקשה לועדת הערר המחוזית. הגשת ערר תביא לדיון והחלטה מהירים ויעילים של ועדת הערר בבקשה.
חוק התכנון והבניה קוצב לועדה המקומית (או לרשות הרישוי המקומית, לפי העניין) שלושה חודשים לדון בבקשה להיתר. לא אחת משהות ועדות התכנון החלטותיהן, ומבקש ההיתר מוצא עצמו מחזר לפתחן של הועדות בבקשה כי אלה יכריעו בבקשתו.
הפתרון לשיהוי בלתי סביר בקבלת החלטה בבקשה להיתר מצוי בסעיף 157 לחוק התכנון והבניה, הקובע כי במידה וועדה מקומית אינה מחליטה בבקשה להיתר בתוך שלושה חודשים מיום הגשתה, ייראה הדבר כסרוב לתת היתר ומבקש ההיתר רשאי להגיש את בקשתו לועדת הערר המחוזית לתכנון ולבניה. קרא עוד​: