פטור מהיטל השבחה לדירת מגורים - האם אות מתה?

המשך מגמת הצמצום של הזכות לפטור מהיטל השבחה לבנייה או הרחבה של דירת מגורים.

בית המשפט לעניינים מנהליים קבע לאחרונה כי יש זכאות לפטור בעד דירת מגורים אחת בלבד במגרש עליו נבנו במסגרת קבוצת רכישה שני בניינים בהם 37 יחידות דיור.

 

סעיף 19(ג)(1) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה פוטר מהיטל השבחה בניה או הרחבה של דירת מגורים בשטח שאינו עולה על 140 מ"ר (ובנוסף, למחסן שגודלו עד 20 מ"ר). הפטור חל אם "המחזיק במקרקעין או קרובו הגיש בקשה להיתר בניה על אותם מקרקעין שישמשו למגוריו או למגורי קרובו..".

 

הפרשנות לסעיף נדונה בהרחבה בפסקי דין רבים, ובמהלך השנים צומצם היקף הזכאות לפטור מכוחו עד כי נראה כי הפטור מהיטל השבחה לבנייה או הרחבה של דירת מגורים הפך כמעט לאות מתה.

 

קבוצת רכישה התארגנה במהלך השנים 2005/6 ורכשה קרקע חקלאית בכפר סבא. לאחר מועד הרכישה אושרה תכנית אשר שינתה את יעוד הקרקע מחקלאי למגורים וקבעה כי ניתן להקים בתחומו של המגרש 2 בניינים, באחד 19 דירות ובשני 18. בעלי הזכויות במקרקעין, המחזיקים, ביקשו פטור מהיטל השבחה עבור דירות המגורים אשר נבנו בשני בנייני המגורים, כל מחזיק עבור דירתו.

 

סרובה של הועדה המקומית לתת את הפטור המבוקש נדון בועדת הערר. ועדת הערר קבעה כי אף כי הינה סבורה כי כל מחזיק זכאי לפטור, וכי כאשר יש בעלים נפרדים הרשומים כל אחד בנפרד על חלק מסוים אחר של המקרקעין כל אחד מהם זכאי לפטור אחד, לנוכח פסיקת הרוב בפסק הדין בעניין בר ודיבון (עא 16542-02-12) בו נקבע כי יש להעניק את הפטור למחזיק אחד בחלקת רישום אחת, תאושר זכאות לפטור מהיטל השבחה בעד דירה אחת בלבד לשני הבניינים גם יחד. באותו פסק דין קבע כב' השופט מקובר, בדעת מיעוט, כי כאשר קיימים מחזיקים שונים שאינם בני משפחה אחת אין מניעה לתת פטור מהיטל השבחה לכל אחד בגין דירתו.

 

על החלטת ועדת הערר הוגש ערעור (עמנ 32681-02-14, אורית שמואלי (טלמון) נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה כפר סבא).

בית המשפט דחה את הערעור וקבע כי העותרים, המחזיקים בקרקע, ישאו בהיטל ההשבחה וכי תינתן זכאות אחת לפטור, בעד דירה אחת מתוך שני הבניינים.

 

בית המשפט ראה את הפטור בסעיף 19(ג)(1) כניתן למי שמצבם הסוציואקונומי קשה וכי "שאיפת המחוקק לאפשר לאותם פרטים להרחיב את בית מגוריהם הדל בזכות התכנית החדשה, מבלי להיקלע להוצאה כלכלית גדולה מכפי יכולתם, שתמנע מהם לממש את ההשבחה ולשפר את תנאי מחייתם הצנועים". (ההדגשות אינן במקור)

בית המשפט סבר כי הפטור אינו מיועד למי שרכשו קרקע שעה שידעו כי יעודה עתיד להשתנות מחקלאי למגורים, עת זיהו הזדמנות כלכלית לרכישת קרקע במחיר נמוך יחסית. "ככל שנקטו בצעד כלכלי נבון, אין מהלך זה מעניק להם הזכות להתעשר אף מעבר לזאת, ולהימנע מתשלום היטל השבחה בעד ההשבחה של המגרש, כאשר חברים אחרים בקהילה חבים בהיטל ונושאים את עלויות התכנית המשביחה, ובניית מוסדות חינוך חדשים בשכונה על כתפיהם בלבד. לא לאלה נועד הפטור."

 

פסק דינה של כב' השופטת נגה אוהד המשיך במגמה המצמצמת את היקף הפטור באופן אשר, לדעת הח"מ, נראה כחוטא לכוונת המחוקק ואינו תואם את תכליתו הסוציאלית. שהרי, כטענת המערערים (חברי קבוצת הרכישה, מבקשי הפטור), דווקא אופן רכישת המקרקעין והבנייה, אשר מטרתם לחסוך בעלויות, מקיימת את תכלית החוק של צדק סוציאלי.