הרחבת דירה בשטח המוגדר כרכוש משותף

רוצים להרחיב את דירתכם או לבנות חדר על הגג המשותף? ודאו שהשכנים מסכימים!

הרחבת דירה ובניית חדר על הגג בשטח המוגדר כרכוש משותף

רבים מהמבקשים להגדיל את דירתם בבית המשותף, אם באמצעות בניית חדר על הגג או באמצעות הרחבת הדירה הקיימת, נתקלים בסוגייה הסבוכה של קבלת הסכמת השכנים לבנייה המבוקשת.

במרבית הבתים המשותפים הישנים הגג אינו מוצמד לדירות הקומה העליונה, והוא חלק מהרכוש המשותף. בדומה, מי שמבקש להרחיב את דירתו על חשבון חצר הבית המשותף נתקל אף הוא בבעיה הסבוכה של מימוש זכויות להרחבה ובנייה בשטח משותף, והדרישה להסכמת השכנים.

ההסכמה הנדרשת לבנייה ברכוש משותף היא סוגיה מורכבת. בתי המשפט התוו לוועדות התכנון כלים מנחים להתמודדות עם הסכמה של שכנים או התנגדותם, והוועדות השונות נהגו כל אחת לפי דרכה בעניין הדרישה להסכמה או העדר התנגדות לבנייה ברכוש המשותף (לאחר משלוח הודעה לכל השכנים שלא חתמו על הבקשה להיתר).

סוגיית הדרישה להסכמת השכנים בבית המשותף לבנייה על הגג המוגדר כרכוש משותף, נצרכה פעם נוספת להכרעתו של בית המשפט העליון.

בית המשפט העליון קבע: נדרשת הסכמה מפורשת של 75% מבעלי הזכויות בבית המשותף.

בפסק דין מיום 15.7.2020, ייחס בית המשפט חשיבות רבה לידיעתו המפורשת של הדייר השכן על הכוונה לבנות על הגג המשותף, וקבע כי שינוי בזכויות ובנייה ברכוש המשותף, דורשים ביטחון ויציבות. חשוב לוודא כי הדייר השכן קיבל את החומר הרלוונטי הנוגע לבנייה המבוקשת, כי הוא מודע בברור ומסכים באופן מפורש ופוזיטיבי לבנייה. אין די בכך שאינו מביע התנגדות לבקשה. עליו להביע הסכמה מפורשת לבנייה המבוקשת!

העדר התנגדות של השכנים לבקשה לבניית חדר על הגג המשותף, אינה מספקת. הוועדה המקומית תדון בבקשה להיתר רק אם היא נתמכת בהסכמה מפורשת של 75% מבעלי הזכויות בבית המשותף.

פסק דינו של בית המשפט העליון קבע עתה הלכה ברורה:

1. נדרשת הסכמה מפורשת לבנייה המבוקשת
2. לא די במשלוח הודעות לדיירים
3. מי שאינו מתנגד, אינו נחשב כמי שהסכים לבנייה

ספקות ותהיות שמעורר פסק הדין

ההחלטה התייחסה לבקשה להיתר לבניית חדר על הגג בתל אביב, שם התב"ע (תכנית בניין עיר) קובעת כי לבנייה על גג משותף נדרשת הסכמה של בעלי הזכויות. האם במקרים שבהם התב"ע אינה מציינת זאת, ההלכה לא תחול?

אני סבורה כי מקריאת פסק הדין עולה שבית המשפט התייחס לסוגיה העקרונית וכוונתו הייתה להחיל את ההלכה באופן גורף, גם במקרים שבהם התוכניות אינן מתייחסות לסוגיה זו במפורש.

פסק הדין מעניק למוסדות התכנון סמכות להכריע בעניינים קנייניים, ולקבוע למשל, מי בעל הזכויות בנכס. לוועדות המקומיות אין את הכלים לכך ואף לא הסמכות לדון בסוגיות קנייניות.

כיצד מתייחסת הפסיקה החדשה לקביעה בתקנות התכנון והבניה תקנות התכנון והבנייה (רישוי בנייה), תשע"ו-2016, בעניין הסכמת בעלי הזכויות במקרקעין לבנייה המבוקשת (סימן ג' לתקנות)?

ימים יגידו באיזה אופן יתמודדו ועדות התכנון עם משמעויות פסק הדין. נראה כי טוב היה לוּ המחוקק היה מסדיר אף סוגיה זו באופן ברור וחד משמעי.

לעיון בפסק הדין של בית המשפט העליון (כב' השופט ניל הנדל) עע"מ 795/19 קנרוב טליאט נ' ועדת ערר מחוזית לתכנון ובניה – מחוז תל אביב